12 Aug 2021, 11:28 Views 374
过去的一个月时间，全国诸多城市都密集的出台了一系列的调控政策——
大家知道过去一个月，全国一共出台了多少次调控政策么？ 过往10年时间，楼市的调控，从未像现在如此密集、如此高频。 回顾此前数轮楼市调控，大都是针对一二线城市，几乎不覆盖三四线城市。而且，往往先干一线城市，再干二线城市。
资金和投机客，一顿狂打时间差。从被锤城市，流窜到尚未被锤的城市。 这次是一二三四线城市一起干，核心城市和外溢城市一起敲——
不仅覆盖了上海、深圳这类一线城市；而且覆盖了杭州、成都这类弱一线城市；同时覆盖了西安、东莞和宁波这类二线城市；甚至覆盖了金华和义乌这类三四线城市。 不仅覆盖了深圳、广州这类核心城市，而且覆盖了核心城市外围的嘉兴、惠州这类泛都市圈城市。
这次的调控大锤，第一时间覆盖了几乎所有的城市，老虎苍蝇一起打。 回顾过往数轮调控政策，在措辞严厉之余，往往遗留下诸多漏洞。
再譬如，给出了新房限价，却遗留下不限价的二手，创造了一二手倒挂的套利漏洞。
但是，这一轮的密集调控，诸多政策都极为精准，瞄准的就是 “堵漏洞” 。 之前的杭州是落户就能买，限购升级后，即便落户也要连续两年社保，扼杀了短期投机需求。 以限价新房价格制定二手房指导价，以二手房指导价批复贷款，打掉二手杠杆，打掉高价二手房，打掉一二手倒挂。 更譬如，三四线城市升级限售，堵的是短期套现的漏洞。 之前，很多人热衷炒一些经济基础比较好的三四线城市。 但是，诸多经济基础比较好的三四线城市，都在这一轮调控中升级了限售。譬如，义乌。 回顾过往数论调控，对于已经暴涨的城市，往往不会下死手。一旦横盘了，政策就停了。 自5月份，深圳出台二手指导价之后，行情已经明显转凉，市场已经进入横盘下跌期。
8月7号，公布“经营贷流入楼市”的纠察结果，定调并逮捕深房理事件的相关责任人； 8月8号，再次传递加强监管的信号，甚至传 出要再次下调二手房指导价。
7-8月，将迎来的是各大重点城市的第二轮集中土拍。
回顾过往数论调控，无论调控都么严苛，房企都不会扼杀掉 “ 拿地的信心与欲望”。 地拿贵了，无非就是不赚钱，无非就是熬一熬，熬过了调控，还能支棱起来。 拿不到地，却相当于丢掉了市场，丢掉了现金流，丢掉了未来东山再起的命。 这次房企选择躺平，不去抢地的根本原因，无非就是三个： 新房市场有限价，二手市场有指导价，调控短期又看不到放松的希望。 当下真正有价值的城市，无非就那么几个。但这几个有价值的城市，土拍门槛一个比一个高。 所有参与土拍的房企，会根据经济实力、技术资质、项目经验和受让管理，挨个打分。 成都6月份的集中土拍，明确规定：踩中三道红线的房企，不具备拍地资格。 普通城市进得去，但有调控重锤，没钱赚。核心城市有钱赚，但有门槛极高，进不去。 之前我们说到过，受“土地出让两集中”的政策限制—— 全国22个重点城市的土地出让计划已经被敲定死，列了计划就要严格执行。 22个重点城市的土拍计划中，除广州、沈阳、长春、无锡和青岛之外，剩下的城市圈都提高了土地供应量。 一边是房企躺平了，一边是两轮更大规模的土地出让…… 下半年，重点城市的地价将大概率下跌。
房企没有信心了，想暂时躺平了。想拿地的要么是缺钱，要么是不让参与。 供地规模提高了，供地计划又必须执行。后面两轮，还有源源不断的土地放出来。 一旦占房价成本70%的地价成本下跌，房价几乎没有上涨的基础。 今年冲着第一轮土拍的火热度，抢了高价房的购房者，实惨。 前面我们说过，这一轮的调控特征是： 全方位、大覆盖、无漏洞、下死手。
但凡是存在漏洞，且有大量投机客利用漏洞一顿狂炒的城市，大概率会被堵上所有漏洞。 但凡是正在上涨周期里的三四线城市，大概率不会被放过，迎来不逊于一线城市的强调控。 但凡是靠近跳涨过的城市、正在行情轮动周期里上涨的环都市圈城市，大概率会被政策覆盖。
下半年，上述这些城市不出意外的话，行情都将终止，也都将迎来降价潮。
结尾
东莞、惠州、嘉兴、佛山、珠海等外围城市跟着行情轮动。
剩下的，全都是在行情末端，想蹭着热点城市，靠着行情轮动来一波的跟班们。 但是，这一轮的楼市调控丝毫没有放过这些小跟班，甚至干的就是这些小跟班。 这些城市的楼市，本来就在行情末端，本来就没有后劲儿。 第一，行情轮动；第二，政策宽松；第三，旧城改造；第四，普涨行情带来的焦虑情绪；
普涨行情带来的焦虑情绪，被全国行情的低迷，扼杀了； 旧城改造，被昨天刚刚出台的“城市更新防止大拆大建”新规，扼杀了。
那么，这些城市还剩下什么？
剩下了刚刚跳涨过，没有洼地，只剩被高估的泡沫市场。 剩下了旧改被叫停，人口还流失，需求连续被锤的萎缩市场。 如今这样的城市都要被纳入到调控范围内，都要执行限购和限售。 如果，你已经错过了长三角和珠三角，错过了杭州、深圳、上海、成都、广州、佛山、东莞…… 这些城市，都正在被下死手的密集调控折磨的哭爹喊娘。 一天一锤的政策、逐渐流失的信心、短期触顶的房价和漫长的横盘下跌周期。 长三角和珠三角，已经连续来了两轮行情了。从2015-2018，几乎没停过。 即将到来的调控重锤，短期横盘的房价行情，作鸟兽散的投机者和更加漫长的横盘下跌周期。 把社保攒在杭州、深圳、上海、成都、广州……这些核心城市； 把户口落在杭州、深圳、上海、成都、广州……这些核心城市。 这些城市，仍然是人口流入大、资金流入更大、产业基础更扎实的核心城市。 不是不能买，只是现在的它们，已涨过、有泡沫、被打压、可能会跌。 作者：葫芦娃，文章来源微信公众号：大碗楼市，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。 면책 조항: 본 게시글에 표현된 견해는 전적으로 작성자의 견해이며 Followme의 공식 입장을 대변하지 않습니다. Followme는 제공된 정보의 정확성, 완전성 또는 신뢰성에 대해 책임을 지지 않으며, 서면으로 명시적으로 언급되지 않는 한 해당 내용을 기반으로 취해진 어떠한 조치에 대해서도 책임을 지지 않습니다.
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