房子还能投吗？先弄懂这四个关键词

近期，多地银行宣布暂停房贷的消息甚嚣尘上，再一次把房地产推向了风口浪尖。作为中国家庭资产配置中C位的房地产投资，未来的趋势到底如何？

不可否认，房地产在过往的15-20年里，为中国的经济发展做出了突出的贡献，同时也是过往这段时间最大的“造富机器”。相较于对股市的“又爱又恨”，人们对于房产倒是“情有独钟”，本质上还是因为中国的老百姓从来没有在房产真正受过伤，所以一直把他当作“真爱”。但是我们做投资也好，配置也罢，视角不应该仅仅盯着过去，更重要的是把握未来的趋势。分析总结2020年以来，房地产市场到底有哪些新趋势，值得我们去关注和思考，做好“预见性”的配置，才能够真正实现资产保值增值的初衷。

四个关键词，把握房地产新趋势

首先，第一个关键词是“灰犀牛”。银保监会主席郭树清已经在去年以及今年两会期间，两次提到房地产风险已经到达“灰犀牛”的程度。这次的发声程度远远不是之前的小打小闹，媒体唱空，代表着最高监管机构的警示，也一定程度上反映政府对于房地产整体态度的转变。历史上没有任何一个国家可以一直依靠房地产持续快速发展，未来的中国将会依靠很多新兴产业，带动整个经济持续健康发展。当然，相信政府不会“过河拆桥”，短期把地产“一脚踢开”，警示最大的作用不是渲染风险，而是在释放一个强烈的信号：房地产已经有过历史的“高光时刻”，目前在国民经济中扮演的角色和地位已经在下降，未来要逐步做好转型和过渡。

第二个关键词就是“扼住喉咙”。有了最高监管机构的罕见发声，必然会有相关的配套措施加以施行。这次不同以往，不是所谓的“限购，限贷，限售”那么简单，而是从源头上扼住房地产的“喉咙”—杠杆和融资。先是2020年下半年对于地产信托通道的融资给予限制，然后是年末的金交所整治以及银行融资的“三道红线”，包括近期多地银行的停贷，看来这次是动真格的了。考虑到房地产行业的资产负债表有1-2年左右的滞后期，所以真正考验地产偿债能力要到2022年或者2023年。

第三个关键词就是“房住不炒”。这个主基调能够基本奠定未来房地产走势。目前很多主流城市虽然因为房价倒挂，新房销售火热，但是二手房已经渐渐失去了“金融属性”，步入了有价无市的状态，即使有成交，除了特别热门的版块或者学区房，多半实际的成交价格一般都低于挂牌价。当然，没有人可以准确预测未来房价到底是涨是跌，但是目前可以达成的共识是：未来的房地产投资，投资的风险收益性价比绝对不会像过往15-20年来的高。虽然新房销售火爆，投资者认为摇到就赚到，考虑到这些红盘一般都有5-8年的限售期（杭州举例），充其量也只能叫“浮盈”。如果有这种持有的毅力和决心，挑选优秀的权益基金管理人，仅仅以3-5年的维度，用不了8年那么长，大概率都可以实现比房地产更好的投资回报，所以性价比自然不用多说。附上实证：WIND数据显示，截至2021年5月14日，主动权益基金近五年平均收益达到105.62%。

第四个关键词就是“学区房红利时代结束”，关于房子的话题，最近热点还有北京上海杭州的学区房滞销降价，因为多校划片，很多原来确定性稀缺名校的上学红利变得模糊，学区房的价格出现松动；国家持续在各地提示学区房的风险，不只是提示房子投资的风险，其实也是想通过改变天价学区房带给百姓的教育负担。往大了说，房价也是中国生育偏低、人口老龄化的原因之一——而人口结构则是影响中国未来几十年乃至百年发展的关键因素之一。

均衡配置，不押注单一领域

当然，这里并不是“一刀切”，认为所有的房地产投资都是不理智的，或者高风险的。如果可以利用贷款杠杆，并且有购买资格，核心城市核心区位的地产项目仍是实现资产保值很好的工具。但要提醒很多目前已经、或者准备配置过多资产在房地产领域的个人或者家庭：“房价只涨不跌的时代正成为过去，押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”这是来自银保监会主席郭树清最新的提醒和警示。未曾经历不代表不会发生，我们能做的，并且最为有效的，就是均衡的做好资产配置，不押注于单一领域，这样才能真正做到游刃有余，泰然自若。