未来公募REITs基金将成为重要的资产配置工具

公募REITs基金

REITs即不动产投资信托基金，是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品。

 

REITs底层资产目前暂时不涉及居民住宅，拥有的资产可包括办公楼、公寓、仓库、医院、高速公路甚至林场。

 

作为集合投资计划，REITs的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向持有人分配，从而成为长期投资者稳定的投资工具。

 

作为REITs持有人，投资者共享资产组合的利益，并分担风险。

 

首批REITS

 

6月21日开盘后，9只公募REITs全线上涨。

 

Wind资讯数据显示，截至收盘，9只产品虽涨幅分化明显，但全部收红，合计成交额达18.6亿元。

 

涨幅排名前三位的分别是前期机构关注度高、参与度高的蛇口产园、首钢绿能和张江REITs，分别上涨14.72%、9.95%和5.89%。

 

成交额排名前三位分别为普洛斯、蛇口产园和广州广河，分别成交3.05亿元、2.76亿元和2.39亿元。

 

 

REITs对资本市场影响

 

公募REITs搭建了各类投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁，其产品特点可以概括为以下三个方面。

 

首先，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险。

 

其次，由于公募REITs具有强制分红要求，受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

 

最后，基础设施REITs作为一种全新的大类资产，具有明显的权益属性和资产盘活效果，是实现稳投资、补短板的有效工具，极大丰富了中国资本市场金融工具，对深化金融结构性供给侧改革意义重大。

 

整体来看，参考海外REITs市场发展情况和中国基础设施资产存量规模，中国REITs市场有望达到万亿量级。

 

 

业绩跟踪

 

本周，首批基础设施公募REITs上市。

 

周一，REITs收盘全部上涨，涨幅最高的博时招商蛇口产业园REIT全天涨幅更是达到14.72%；

 

周二，REITs价格大变脸，纷纷开启下跌模式，华安张江光大园、东吴苏园和广州广河等数只REITs一度跌破发行价；

 

周三，成交量持续缩减，整体交易情绪不高。

 

 

公募REITs交易吸引力不强，但对于机构投资者的配置吸引力较强。

 

公募REITs由于其底层资产是基础设施，与其他金融产品的相关性很低，因此有分散风险的作用，在大类资产配置中可提高组合的抗风险能力。

 

机构投资者往往管理的资金规模较大，其资产配置的需求也更强，所以在公募REITs发行时，网下机构投资者表现出了较高的认购热情。

 

但公募REITs上市后，由于二级市场交易价格具有很大的不确定性，受很多因素的影响，且波动较大，因此机构投资者更多将公募REITs当做配置品种而非交易品种。

 

 

结论

 

公募REITs基金作为一种资产配置工具，可以有效降低组合风险，维持稳定的现金流，平抑组合波动率，实现资产稳健保值增值。