Ultima Markets：【市场热点】紧跟美联储的韩国 房地产泡沫破灭在即

近期美韩关系愈发亲密，各个领域似乎都能看到紧跟美国大哥的韩国身影。在货币政策上当然也不例外，而在不断上调的利率下，韩国房产正面临着相当大的破灭风险。

韩国房产现状

过去5年韩国一直是世界上房价涨幅最快的国家之一。根据国际货币基金组织IMF的统计，在疫情期间各国央行开启大放水，各国房价也是不断飞涨。至2021年底，韩国房价涨幅排至全球第7，而上周分享的澳大利亚房价涨幅仅次于常年通胀横行的土耳其，位列第二。

（至2021年底韩国房价增幅名列第7，截自IMF官网）

可是近期韩国房价下跌的幅度令人心颤。根据韩国房产局的最新数据，2月韩国公寓价格同比下降了17%，首尔更是跌了20%，仁川跌了21.5%。拉长时间线与前几年的公寓价格指数做环比，2022年度更是惨不忍睹。

（韩国月度公寓价格指数，2022年价格下降趋势明显）

紧缩政策是房价下跌关键

与澳洲不同的是，韩国的房价泡沫更严重。韩国生育率低得可怕，不像澳洲这座移民城市有外来人口来托底房价。

（预期2023年韩国人口将连续第四年降低）

由于韩国特有的全租房模式，导致大部分韩国家庭财富都与房产息息相关。全租房形式在韩国极为普遍，其指的是全租房，就是介于买房和租房之间，一般需要一次性给房东房价的50%～80%作为保证金，签约两年，两年内没有月租，两年期满后，房东要把你的保证金全额退还给你。

比如，你想租一套价值500万的全租房，然后你需要掏250万就可以免费入住，等住满两年后，房东会将250万如数奉还。

在韩国，大多数租客支付的全款租金往往是通过银行贷款来支付的。即使有些房主也有着房贷，他们还是会用收取的押金来购买房产或投资，因为韩国的房产市场在前几年通常都比贷款利率要高。银行可以从一套房子中收取两份利息，这对银行来说非常有利可图。

但是这些都是基于房价能不断上涨，同时货币政策环境非常宽松。但是与之前分享的澳大利亚房产类似，紧缩的货币政策导致居民百姓还贷压力大增。

（蓝线美联储利率vs黑线韩国央行利率）

总的来说，由于美联储的加息有意向放缓，对于韩国央行来说也能稍喘一口气。

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