Ultima Markets：【市场热点】澳洲炒房客的心声：还好暂停了

4月初，澳大利亚联储选择暂停加息，政策利率维持在3.6%水平。押注澳元升值的投资客或许无法接受甚至可能小亏了几笔，但是对于当地房地产来说却是切切实实的利好消息。

宽松政策下的澳洲房价

由于适宜的天气和优质的教育环境，近几年来海外投资者对于澳大利亚的兴趣始终高涨。而在疫情澳联储“疯狂放水”的时期，房地产更是因为极低的利率和宽松的货币环境一度炒到夸张的价格。

（2019年随着蓝色政策利率的降低，黑线平均房价不断高涨）

但是2022年中通胀压力的上升，澳联储开始不断加息，这让疫情期间购房的投资客面临巨大的还贷压力。2022年1月时的3.23%房贷利率目前已经涨至6.27%，涨幅高达94%。算个简单数学题，2022年初如果每个月利息还贷2000澳元，则目前高达3880澳元。

此外，高昂利息带来了两个直接的问题：租金高涨和断供风险加大。

疫情解封后的高涨租金

疫情解封后，大部分房东希望能够提高租金收入，来弥补疫情期间的空置损失和房贷压力，这带动房屋租金逐月上涨。

据房地产分析机构CoreLogic的数据显示，2022年全澳的房租中值跃升10.2%，租金每周约555澳元，创下“历史新高”。首都悉尼租金涨幅达11%，而第三大城市布里斯班租金涨幅最大，约13%。可以说，澳大利亚的通胀中，房屋这块贡献了不少。

这被动的导致了目前家庭开始紧缩支出——2023年2月零售销售环比仅增0.2%，远低于去年12月3.9%和今年1月1.8%的增速。这或许也证实了澳洲通胀或将在今年见顶。

紧缩环境下随时断供的风险

澳大利亚贷款购房在初期通常可以选择前三年固定利率房贷。而今年内很多人固定到期将转成浮动利率，甚至还有的人是优先利息，到期转成本息同时还。

对于后者而言，顶不住可能就卖房了，一般优先利息的都是投资炒房客。这对于本身略显萎靡的房地产市场或进一步打压。

澳洲联储在银行业出现危机后也曾关注过国内的房贷问题，其出局的报告表示，澳大利亚四分之一的住房贷款仍采用固定利率，未来两年内到期时，其预定还款额将大幅增加。

澳洲联储预计，这些借款人将能够度过危机，因为他们有“相当长的时间”为即将到来的还款额增加做准备，并且有大量储蓄。

Ultima Markets投研组分析师Elon认为，从数据来看，澳联储的紧缩政策确实起到了相当显著的效果，但若后续再度开启加息周期，高息反而可能会压制经济活力，阻碍居民消费意愿。”

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