房企过冬：海外债务爆雷，国内躺倒不拿地，究竟怎么了？

2021 年，爆雷的接力棒，传到了房企的手上。

昨天，三季度 GDP 出炉，跌破 5% 大关，增速放缓，低于多数金融机构的预期。

使经济承压的个中缘由，大家都较为熟悉，比如局部地区疫情反复、拉闸限电、能源双控、能源价格上涨等，导致工业生产受抑制，消费也无大起色。

同时，作为国民经济重要组成部分的房地产，正在进入秋冬季。多个数据透露出这份寒意。

（1）9 月，房地产开发投资额同比首次转负，同比下降 3.5％；

（2）1 — 9 月份，房企土地购置面积同比下降 8.5%。

房地产投资开发下降，土拍市场遇冷的背后，是房企的资金链出了问题，严重的已经陷入流动性危机。

上个月，恒大危机引发市场担忧，一度掀起 " 是否可能成为中国版雷曼危机 " 的争论。

恒大之外，今年以来，华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展等多家知名房企陆续被爆出资金链紧张或债务危机问题。

最近引发关注的是另一家百强房企花样年。10 月 4 日晚间，花样年自爆：13 亿的债务，还不上了，已成立应急小组。

花样年丢来的炸弹，与恒大相比，有过之而无不及。

对比来看，在监管层对房企设立的 " 三条红线 " 中，恒大 " 三条红线 " 全踩，而花样年只踩了一条。恒大危机早有预料，而花样年在这笔美元债到期之前，多次对投资人承诺，将使用自有资金偿还、资金已经铺排好，以及 8 月底花样年披露的 2021 年中期报告数据显示，其在手现金及等价物尚有 271.78 亿元。

账面上有 272 亿，却还不上 13 亿的债，这令投资者怀疑：花样年是不是在 " 逃废债 "，即在有履约能力的前提下故意违约。这也令资本市场对中资房企的财务数据感到质疑，从而引发信任危机。

花样年的爆雷，在深水中炸开了花。此后，中资房企美元债大面积暴跌。据克而瑞统计，自 2021 年 9 月 30 日至 10 月 12 日，Markit iBoxx 亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌 12.62%，在各债券品种中跌幅领先。

再紧接着，一波房企被评级机构下调评级。有媒体统计，截止目前，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创历年之最。

曾经，海外债券是房企大手笔拿地的有力武器；如今，这个武器的刀锋稍有不慎，就会掉个头，对准自己。

为了稳住信心，保住信用，目前包括中梁、禹洲、融信等在内的多家房企纷纷对外披露回购美元债。据 21 世纪经济报道记者不完全统计，10 月 1 日以来，房企回购美元债涉资约 1.37 亿美元。

那些曾经抢 " 地王 "，举债狂奔的房企，如今正在过冬。

房企何以走到今天这个地步？后续将会有更多房企出现爆雷情况吗？将带来哪些影响？下面就来看看大头的分析。

出现债务违约的每家企业都有不同的原因，但都是流动性危机。

就房地产市场来说，主要是今年信贷政策的收缩，和各地方出台的调控措施，使市场流速减缓。当然这些因素是共同起作用的。

就每家企业来说，有的可能因激进扩张，负债率过高，有的可能是因为物业形态的流动性较差（比如自持酒店过多），有的则涉足非房地产市场的多元化经营。当然，有些企业可能还有不为人所知的内幕原因，这样的企业只有出了问题，查出来，才知道。

在我跟房企负责人接触的过程中，他们也表达过债务违约方面的担忧。可以说，很多房企都警觉这一趋势。特别是今年以来，央行强调对房企的三道红线和商业银行的两道红线，使得房企在资金方面更为紧张。

实际上，很多房企已经在自觉提前防范风险。比如近期，各地土地市场大量的流拍现象，足以说明很多房企已经非常慎重。

令人担心的是，房地产市场是一个预期市场，而且预期通常有着非常强的市场惯性。就像房地产市场火爆时，改变预期不那么容易，降温时，改变预期同样不容易。

而且，只要有房企出现债务违约，资本市场的反应通常都非常强烈。

虽然有的房企是暂时的流动性危机，有的房企可能就是资不抵债。但资本市场通常无区分，甚至会殃及整个行业。

而出现了债务违约，通常金融机构就会停止输血，并引发其他债权人追债，最终可能引发系统性风险。

系统性风险和病毒一样，有强烈的传染性。不尽快处置，风险会蔓延。

从这个角度讲，官方对恒大危机，应尽快表态，并尽快依法处置。10 月 16 日，央行回应恒大债务问题，目前相关部门、地方政府正在开展风险处置化解工作。

国际上已经从聚焦恒大，变成了聚焦花样年，因为花样年债券违约问题更迫在眉睫。

花样年的情况比较典型，公司负债有点高，在境内有一部分融资，但主要融资在境外，通过发行美元债的方式。它的美元债违约，主要受影响的是境外投资人。

9 月 29 日开始，花样年控股和它旗下的彩生活两只股票宣布停牌。到 10 月 8 日，花样年的两个债券出现暴跌，一个下跌了 22%，另一个下跌了 54%，基本上是断崖式下滑。投资者如果没有出来，就被埋在里面了。

这个事是怎么发生的？9 月，多家国际评级机构下调了花样年控股的评级，评级展望由 " 稳定 " 降至 " 负面 "。这意味着花样年的负债成本立马上升了，而它本来就在想办法解决问题中，因此这样的成本是很难承担的。

10 月 8 日，花样年实控人发了一份 " 家书 "，她表示自己 " 绝不躺平 "。现在这么做，有可能是博弈，也可能是没办法。

花样年违约事件发生后，更值得关注的是，中资房企在境外发债的利率是不是会进一步上升？

再加上，现在房地产市场的资金链本来就很紧，又出现了部分房企债务违约情况，国际债权人也会比较紧张。这势必导致大型房企境外借贷的成本大幅上升。

这已经不再是一家房企对几个债权人债务违约的问题了，而是变成了一帮债权人对所有中资房企不信任的问题了。

今后会怎么样？我认为双方还是要各让一步。对于债券人来说，确实房地产不再是曾经的好日子了。对于国内高负债房企来说，相信也会在一起协商下一步怎么做比较合理。

债务违约具有集中性、爆发性、连续性三大特征。房企的接连爆雷，使得市场中资金端投资者对中国房地产的信用产生越来越差的预期，从而抛售增多，导致 " 恶性循环 "。

2021 年、2022 年、2023 年，是中资地产美元债的三个偿债高峰年。存在 2022 年集中违约的可能性，但倘若房企逐步回到一个新的经营平衡点，违约的现象将有所缓解。

从行业趋势看，房地产行业告别高增长时代。中国经济正在冲破中等收入陷阱、成为高收入国家的关键时期，而根据全球各个经济体的发展经验来看，能否冲破中等收入门槛的关键，看推动经济发展的动能是传统的要素（劳动力、土地）与投资（基建、房地产）还是新动能（科技创新）。

此前，地产行业的快速发展是中国经济当时阶段的必然。而目前对整个地产行业的出清以及资金端的限制、金融的收紧，也是现阶段与未来的必然。

对于房企个体，在目前环境下，出现违约或爆雷事件实则选择了 " 自杀 "。若能顺应趋势，找到新的经营平衡点，避免 " 粗犷式 " 经营，回到以目标用户消费者为核心的 " 精耕细作 " 式经营模式，也将收获机遇。

预计，后期房企爆雷情况还会增加，类似情况不是偶然的，也需要地方政府足够重视。

因为这已经不单纯是房地产领域的事，若债务问题放大，可能影响民生问题和金融问题。各地对于房企的经营情况，可能还是局限于房企项目是否会烂尾的问题，这只是其中一方面，但目前对爆雷问题关注度少，值得引起重视，这需要金融部门和房地产部门联合管控。

对于购房者来说，也要关注企业的经营风险，一些风险大的房企的项目，建议少碰。

作者：巴九灵，文章来源微信公众号：吴晓波频道，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。